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本文轉載自「中國房地產報」，作者劉偉。
“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。”
8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局在2023年下半年工作會議中，回應了市場關切。
2023年一季度以來，由于新增房貸利率和存量房貸利率存在較大利差，出現部分居民提前償還房貸的情況，這引起監管部門的注意。
在7月14日在國新辦新聞發布會上，央行 貨幣政策司司長鄒瀾曾談到，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。
從“支持和鼓勵”到“指導”的變化，使得存量個人住房貸款利率的調整呼之欲出。數位受訪者認為央行這一表態順應了市場的需求。
在房地產方面，本次會議還提出要支持房地產市場平穩健康發展。落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產融資平穩有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。
“希望政策早日落地。”“希望簡化申請流程。”一些行業讀者紛紛給后臺留言。
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在8月1日召開的央行、國家外匯管理局2023年下半年工作會議上，央行明確提出因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，同時指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。
招商證券認為，存量按揭利率下調可能性較高。2017年～2021年間，房地產調控嚴格，新發放按揭貸款規模大且房貸利率較高。近兩年，全國房價普遍低迷，房貸新客戶普遍承受了房價虧損，財富縮水。
此外，由于近幾年存款利率顯著下調，使得存量按揭貸款利率與三五年定期存款利率的差距擴大，老百姓普遍缺乏好的投資渠道，導致提前還貸較多。
存量按揭貸款利率明顯下調有望較大程度上減少提前還貸規模。在央行領導表態支持及鼓勵銀行調整存量按揭貸款利率后，出于金融工作的人民性高度，銀行需要對此采取必要的舉措，回應廣大群眾的關切。
首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池教授在受訪時稱，“在我國利率市場化過程中，在存量浮動利率房貸轉換過程中，有些借款人選擇了固定利率貸款，造成在利率下行下，房貸利率高處站崗，因此，不得已選擇提前還貸置換更低的房貸利率。”
趙秀池認為，央行指導商業銀行依法調整存量個人房貸利率非常正確，她建議商業銀行統一將選擇固定利率的存量房貸統一轉換為基于LPR的浮動利率貸款。對于已經認房不認貸的城市，按照首套房利率進行轉換。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，央行這一表態，意味著政策順應民意，順應擴內需促消費的大背景。但也要有序推進這項工作，避免無序競爭導致市場預期發生大幅度波動，認為房貸利率會有非常大的下降空間，導致金融機構利差快速收窄，惡化金融機構的盈利水平，影響金融機構支持國家發展戰略和發展公共金融。
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存量按揭貸款利率下調歷史上曾發生過一次。
2008 年10 月，央行宣布將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7 倍，并在答記者問中表示金融機構應按原貸款合同約定條款，在綜合評估風險的基礎上，自主確定已發放商業性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平。
當年由于轉按揭的盛行，銀行為爭奪按揭貸款業務，普遍選擇存量按揭貸款給予利率7折優惠。
住房金融高級經濟師陳斌認為，“對于市場而言，有序調整存量房利率，是早就該改變的做法，以前利率下行期間的轉按揭就是基于此，可以降低存量房貸款利率。后來，央行限制轉按揭，讓市場暫停改變。此次變動只不過是理順市場行為而已，市場各方反應宜平靜些為好。”
“根據最新披露的數據，個人住房貸款余額連續兩個季度減少，這是歷史上的首次，意味著房貸進入了存量時代。爭搶存量時代優質資產的競爭下，銀行開啟了降低存量房貸利率的大幕。部分城市或部分銀行已經開始降低房貸利率，未來的競爭會越來越激烈。”李宇嘉表示。
當下，已有銀行在部分地區率先行動調整存量房貸利率。例如，此前有消息稱，興業銀行廣州分行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優惠券，該行對此回應稱：“該舉措目前僅在廣州分行下轄若干支行創新試點，并未大量推廣。”
趙秀池稱，從支持剛需和改善性住房需求、金融經濟社會穩定角度來看，必須允許存量房貸固定利率轉換為基于LPR的浮動利率。因為當初存量房貸都是浮動利率，只不過是基于央行基準利率的浮動利率，從法理上應該自動轉換為基于LPR的浮動利率。
由于存量按揭貸款利率下調將壓縮銀行息差，加大經營壓力，銀行主動下調的動力較弱。這可能需要監管明確調整的方案，因而存量按揭利率下調尚需時間。
存量按揭貸款利率調整的可能路徑如何？
招商證券認為，存量按揭加點下調的可能方案為，存量按揭貸款加點高于目前區域最新加點幅度的，按揭貸款加點有可能下調至最新的，低于最新加點幅度的保持不變。由于按揭貸款利率需要遵循區域下限，存量按揭利率降至當地當前新發放利率之下也是不合理的。
為了推進存量按揭利率調整工作，銀行可以在手機銀行、網上銀行等設置調整申請鏈接，讓客戶自主申請，也可以網點線下申請，操作難度很低。
